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　　慧聰空調(diào)制冷網(wǎng)訊 通過歷史數(shù)據(jù)研究，我們發(fā)現(xiàn)空調(diào)銷售滯后于新建商品住宅銷售大約5個季度，新建商品住宅引致的空調(diào)需求對空調(diào)內(nèi)銷的貢獻(xiàn)約30%~40%。就新房交付對空調(diào)需求的影響來看，2017H2~2018Q1，新房引致需求對空調(diào)內(nèi)銷的拉動作用不是在減弱，而是在增強(qiáng)。

　　新建商品房交易主要帶來家電的新增需求。如果市場上的房屋全部以現(xiàn)房進(jìn)行交易，那么判斷家電與房屋銷售的關(guān)系就變得相對簡單，但實(shí)際上我國的新房交易以期房為主。期房從預(yù)售到交付通常需要1~2年，因項(xiàng)目不同而有別，疊加消費(fèi)者本身購買家電的決策周期、家電自身渠道庫存等影響，給我們研究房地產(chǎn)與家電銷售之間的關(guān)系造成了困難。我們通過觀察銷量增速和計(jì)量建模對比驗(yàn)證，得到了上述結(jié)論。

　　有別于市場的觀點(diǎn)

　　就空調(diào)增速拐點(diǎn)和需求來說，對房地產(chǎn)滯后期的不同認(rèn)知將產(chǎn)生預(yù)期差。一種流行的觀點(diǎn)認(rèn)為，家電滯后于地產(chǎn)大約3個季度。由于新房銷售增速高點(diǎn)出現(xiàn)在2016.04，尤其是2016.10房地產(chǎn)行業(yè)重磅調(diào)控政策密集出臺后回落的更快，那么推后來看，從2017Q2開始，房地產(chǎn)對空調(diào)需求的拉動作用將減弱。我們不認(rèn)可這種觀點(diǎn)：

　　一方面，新房單月銷售面積從2015年以來持續(xù)保持同比正增長，這意味著最終對空調(diào)的需求絕對量也在不斷增長，即總量上來看房地產(chǎn)對空調(diào)需求的拉動作用并未減弱。

　　另一方面，我們參考新房銷售滯后3個季度還是5個季度來預(yù)測2017.08~2018.03的空調(diào)銷售走勢結(jié)果有別。由于滯后5個季度的房地產(chǎn)銷售增速在2017.08~2018.03區(qū)間高于滯后3個季度的情景，所以如果按照新房滯后3個季度的增速走勢進(jìn)行判斷，我們預(yù)計(jì)2017.08~2017.12空調(diào)內(nèi)銷量YoY-10%，2017全年YoY+31%，2018Q1內(nèi)銷量YoY-7%；

　　如果按照新房滯后5個季度銷售走勢判斷，那么對應(yīng)2017.08~2017.12空調(diào)內(nèi)銷量YoY+11%，2017全年內(nèi)銷量YoY+40%，2018Q1內(nèi)銷量YoY+5%。

　　愛遲來，但不缺席

　　新房交易引致需求是家電新增需求的主要構(gòu)成。回顧此前報(bào)告，我們將家電內(nèi)需拆分為更新需求和新增需求。更新需求，即家里原來就有家電但需要更新?lián)Q代，可能是因?yàn)樵屑译姰a(chǎn)生故障，也可能是因?yàn)榧夹g(shù)進(jìn)步創(chuàng)造了能更好滿足生活需要的新式家電。新增需求，又可以進(jìn)一步劃分為2類：1）新建住房帶來的需求，這也是我們接下來討論的重點(diǎn)；2）家電的添置，隨著生活水平提高，購買數(shù)量更多的家電。

　　期房交房延遲導(dǎo)致家電需求的釋放滯后于房地產(chǎn)銷售本身。如果市場上的房屋全部以現(xiàn)房進(jìn)行交易，那么判斷家電與房屋銷售的關(guān)系就變得相對簡單，但實(shí)際上我國的新房交易以期房預(yù)售為主。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，從2005年到2010年，期房在商品住宅交易面積中的占比從57%提高至77%，2011年至2016年穩(wěn)定在77%~78%之間。期房的交付時間滯后于預(yù)售，由此引致家電需求的釋放滯后于期房銷售本身。

　　期房從預(yù)售到交房的周期有長有短，通常1~2年。這是因?yàn)椋诓煌貐^(qū)政府批準(zhǔn)預(yù)售的標(biāo)準(zhǔn)不同，有的城市需要項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，有的城市只需要施工進(jìn)度達(dá)到“正負(fù)零”即可申領(lǐng)預(yù)售許可證，還有些操作不規(guī)范的開發(fā)商可能無證提前銷售；此外，項(xiàng)目規(guī)模大小、開發(fā)商實(shí)力不同、天氣因素等等也會影響施工進(jìn)度。根據(jù)我們調(diào)查統(tǒng)計(jì)，一般新建住宅項(xiàng)目交房周期在1~2年。

　　其他一些因素也會影響家電對地產(chǎn)的滯后期。比如，銷售房屋精裝修的影響：低配版的精裝修可能只是“四白落地”（粉刷墻壁+地面鋪磚），沒有購買空調(diào)、洗衣機(jī)等家電；但高配版的“軟裝”就包含了空調(diào)、洗衣機(jī)等，這會使家電購買時間比交房提前。又如，在中國北方秋冬季無需空調(diào)，這樣的家庭可能會在入夏后才購買空調(diào)。此外，還有商家促銷、氣候變化等也會影響消費(fèi)者購買家電的時機(jī)。

　　遲來多久？空調(diào)滯后于房地產(chǎn)銷售約5個季度

　　根據(jù)歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)規(guī)律，空調(diào)大約滯后于新房銷售5個季度。對比新建商品住宅和空調(diào)內(nèi)銷出貨量的增速圖，我們發(fā)現(xiàn)新房滯后約5個季度和空調(diào)內(nèi)銷增速曲線在主要趨勢上表現(xiàn)較為一致。

　　在增速圖中，2007~2010年期間，看似房地產(chǎn)與家電銷售增速基本上同步（或滯后1Q），反而地產(chǎn)滯后5個季度的增速卻顯得不匹配。對此，我們認(rèn)為可能有這樣幾方面的原因：

　　1）2008-2010年間中國經(jīng)濟(jì)有著特殊的歷史背景，造成了空調(diào)和地產(chǎn)銷售增速表現(xiàn)為同步的“巧合”。2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)，對中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了大的負(fù)面影響，2008年國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了調(diào)整，同時空調(diào)的內(nèi)銷也出現(xiàn)負(fù)增長，本應(yīng)因之前地產(chǎn)高增長帶來的空調(diào)銷售增長未能實(shí)現(xiàn)，在增速圖中表現(xiàn)為同時下降。由于我國政府積極應(yīng)對，2009年中國整體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)了增長，疊加“家電下鄉(xiāng)”政策在全國范圍內(nèi)啟動，空調(diào)、房地產(chǎn)都在2008年的低基數(shù)上取得了高增長，在增速圖中表現(xiàn)為同時上行。這一增長過程延續(xù)到了2010年。

　　2）2007~2010年期間，現(xiàn)房相對期房來講，對空調(diào)銷售的影響力仍比較高，也可能是部分原因。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，從2005年~2010年，期房在商品住宅交易面積中的占比從57%提高至77%。這段時間現(xiàn)房占比略高，因此由于期房帶來的空調(diào)滯后于地產(chǎn)的周期并不像2011年及以后那么明顯。同時，該時期空調(diào)尚處于低普及程度階段，存量少、更新需求占比小，以新增需求為主，因此地產(chǎn)對空調(diào)新增需求貢獻(xiàn)高，波動聯(lián)系更緊密。

　　我們用計(jì)量建模也得出了同樣的結(jié)論。通過空調(diào)內(nèi)銷量和新建商品住宅銷量的回歸模型，我們發(fā)現(xiàn)新房滯后約5個季度的擬合效果最好（見下圖表）。

　　愛有多深？新房對空調(diào)內(nèi)銷貢獻(xiàn)3~4成

　　根據(jù)我們測算，由于新建商品房引致的空調(diào)新增需求在內(nèi)銷中占比約為30%~40%。歷年房地產(chǎn)對空調(diào)內(nèi)銷的貢獻(xiàn)比例見下圖。

　　計(jì)算辦法及假設(shè)條件如下：

　　1）根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的新建商品住宅銷售面積和當(dāng)年對應(yīng)的套均面積，換算得出當(dāng)年銷售的新建商品住宅套數(shù)；

　　2）假設(shè)空調(diào)購買滯后于新建商品住宅5個季度；

　　3）新建商品住宅對空調(diào)的需求為套均2.1臺。

　　數(shù)據(jù)表明，空調(diào)的新增需求中，添置需求仍占一定比重。在此前報(bào)告《掀開空調(diào)的天花板》中，我們曾以另一種思路測算過空調(diào)的新增需求，下面的圖表對比了此前模型測算的新增需求和由住房引致的新增需求，兩者的差值即代表了添置需求。未來，隨著空調(diào)普及率和保有量的提升，添置需求將減少。

　　預(yù)期差：2017H2~2018Q1，房地產(chǎn)對空調(diào)需求的拉動并未減弱

　　就空調(diào)增速拐點(diǎn)和需求來說，因房地產(chǎn)滯后期的不同認(rèn)知進(jìn)行預(yù)判將產(chǎn)生預(yù)期差。一種流行的觀點(diǎn)認(rèn)為，家電滯后于新房銷售大約3個季度。由于新房銷售增速高點(diǎn)出現(xiàn)在2016.04，尤其是2016.10重磅調(diào)控政策密集出臺后回落的更快，那么推后來看，到2017Q2開始，房地產(chǎn)對空調(diào)需求的拉動作用將減弱。我們則認(rèn)為并非如此，由于滯后5個季度的房地產(chǎn)銷售增速在2017.08~2018.03區(qū)間高于滯后3個季度的情景，所以我們比之預(yù)期可以更樂觀些。新房單月銷售面積持續(xù)保持同比正增長，就意味著最終對空調(diào)需求的絕對量也在不斷增長，房地產(chǎn)對空調(diào)需求的帶動，將在接下來幾個季度里繼續(xù)發(fā)揮作用。從2017H2開始，我們看到2016年至今售出的新房將逐步進(jìn)入交付期，對空調(diào)的需求形成了有力支撐，因而2017H2雖然基數(shù)高了，但增速回落趨勢有望好于預(yù)期，對2018Q1的空調(diào)銷售也可以更樂觀些。

　　參考地產(chǎn)滯后3個季度還是5個季度來預(yù)測2017.08~2018.03空調(diào)的銷售走勢結(jié)果有別。我們測算，如果按照新房滯后3個季度的增速走勢進(jìn)行預(yù)測，我們預(yù)計(jì)2017.08~2017.12空調(diào)內(nèi)銷量YoY-10%，2017全年YoY+31%，2018Q1內(nèi)銷量YoY-7%；如果按照新房滯后5個季度銷售走勢判斷，那么對應(yīng)2017.08~2017.12空調(diào)內(nèi)銷量YoY+11%，2017全年內(nèi)銷量YoY+40%，2018Q1內(nèi)銷量YoY+5%。

　　值得注意的是，本文的討論圍繞基礎(chǔ)需求展開。在具體的季度，空調(diào)的銷量還受到天氣、廠商出貨政策等因素的影響。