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　　誰(shuí)是聯(lián)合辦公領(lǐng)域的“自如”？

　　要問(wèn)這兩年哪個(gè)盤“最網(wǎng)紅”？回答馬來(lái)西亞“碧桂園森林城市”不會(huì)引起爭(zhēng)議！廣告在央視一播就是一年，且占據(jù)的都是黃金時(shí)段。2016年里約奧運(yùn)會(huì)時(shí)有個(gè)段子很著名，某觀眾說(shuō)，這屆運(yùn)動(dòng)會(huì)他印象最深刻的不是比賽，而是碧桂園森林城市的插播文案...

　　就連莫老爺自己也總共去了4趟馬來(lái)西亞，為的就是持續(xù)跟蹤報(bào)道這個(gè)“網(wǎng)紅盤”，其實(shí)，本該有第5次的，沒(méi)料想到，第5次竟然“被拒簽”了！大使館出具的理由是：“往返太高頻，有從事非法交易傾向。”因?yàn)檫@件事，莫老爺被同行恥笑了大半年，當(dāng)時(shí)負(fù)責(zé)幫忙辦理簽證的導(dǎo)游還說(shuō)，這是他職業(yè)生涯以來(lái)首次遇到的去馬來(lái)西亞都能被拒簽案例。你們說(shuō)莫老爺冤不冤嘛，一個(gè)單身年輕女性，長(zhǎng)得如此端莊可愛(ài)，能從事哪門子非法交易呢？請(qǐng)問(wèn)！

　　雖然，森林城市已好久沒(méi)去，但莫老爺對(duì)這個(gè)項(xiàng)目一直保持高度關(guān)注，剛剛還看到新聞?wù)f，前幾天，森林城市與來(lái)自中國(guó)、馬來(lái)西亞、新加坡和英國(guó)的21家機(jī)構(gòu)簽署了共建產(chǎn)業(yè)新城的戰(zhàn)略合作協(xié)議。不過(guò)，今天這篇稿子的主角不是森林城市，而是這21家機(jī)構(gòu)中的一家眾創(chuàng)空間企業(yè)——納什空間。

　　這兩年，在“雙創(chuàng)潮”的背景下，國(guó)內(nèi)誕生了無(wú)數(shù)聯(lián)合辦公品牌，給莫老爺?shù)母杏X(jué)是：它們除了名字不一樣，其他大抵都一樣嘛！2015年初，莫老爺創(chuàng)業(yè)自媒體，當(dāng)時(shí)恰逢眾創(chuàng)空間爆發(fā)期，至少有不低于5家公司邀請(qǐng)過(guò)莫老爺免費(fèi)入駐他們的場(chǎng)地，參觀完一遍后只覺(jué)得，怎么那么沒(méi)新意，玩的都是同一個(gè)路子呀：弄一間大一點(diǎn)的辦公室，里面做一點(diǎn)隔板，再把咖啡廳、會(huì)議室等配套裝上，然后開(kāi)啟二房東分租模式。

　　市場(chǎng)一定是有的。莫老爺就是眾創(chuàng)空間最典型的客群，本人創(chuàng)業(yè)這段時(shí)間，深刻感受到人是渴望群居的，獨(dú)自在家辦不是不可以，誰(shuí)寂寞誰(shuí)知道罷了！而之前某個(gè)權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)稱，深圳每10個(gè)人里邊就有1個(gè)是類似于莫老爺這樣的自由職業(yè)者。

　　有市場(chǎng)卻不一定能形成有效的商業(yè)模式。兩年前，眾創(chuàng)空間的痛點(diǎn)是大家都找不到盈利點(diǎn)，晃眼兩年過(guò)去，這個(gè)行業(yè)好像并沒(méi)有多大長(zhǎng)進(jìn)。大部分還是在做二房東，大部分還是不知道上哪找利潤(rùn)！要說(shuō)唯一的變化，或許就是在資本的支持下，這家又多進(jìn)入了幾座城市，那家又多開(kāi)了幾家分店吧。

　　其實(shí)，從今年開(kāi)始已經(jīng)是喜憂參半的局面了。一邊是陸陸續(xù)續(xù)聽(tīng)到一家家聯(lián)合辦公倒閉的消息，一邊又是接二連三看到某某企業(yè)踴躍投入到聯(lián)合辦公行業(yè)的新聞。這就跟自然法則一樣，優(yōu)勝劣汰。任何新興行業(yè)在發(fā)展之初都會(huì)有一窩蜂現(xiàn)象，最終一定是強(qiáng)者越來(lái)越強(qiáng)，弱者出局。

　　今天為什么要寫“納什空間”？因?yàn)椋谘芯客晁纳虡I(yè)模式后，莫老爺發(fā)現(xiàn)這是聯(lián)合辦公領(lǐng)域的一個(gè)“異類”。它做了以下兩大創(chuàng)新：

　　1、執(zhí)行“分散式辦公生態(tài)”戰(zhàn)略，這使得納什空間管理的面積迅速成為了行業(yè)第一；

　　2、打造“超級(jí)辦公室”產(chǎn)品，這等同于挖掘出了一個(gè)全新的盈利區(qū)。

　　更重要的是，基于這兩點(diǎn)，莫老爺發(fā)現(xiàn)了一個(gè)恐怖的信號(hào)：“納什空間”似乎正在朝著“辦公租賃領(lǐng)域的自如”方向發(fā)展？

　　“自如”是鏈家旗下租房平臺(tái)，也是目前中國(guó)最大長(zhǎng)租公寓品牌，第2到第20名加起來(lái)的規(guī)模都沒(méi)有自如大。“納什空間”與“自如”有著非常相似的成長(zhǎng)路徑。首先，兩者所處的行業(yè)都站在風(fēng)口，都受政策鼓勵(lì)和資本追捧；其次，這兩個(gè)行業(yè)都處于市場(chǎng)需求巨大，但盈利迷茫階段；最后，這兩家公司能夠成為行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者，都是因?yàn)椴扇×朔稚⑹讲键c(diǎn)的打法。莫老爺找鏈家的高管了解一下，自如現(xiàn)在總共管理的房間約有40萬(wàn)間，除1萬(wàn)多間是集中式 （中式 裝修效果圖）的，剩下均為分散式的。

　　所以這篇稿子，莫老爺想就一個(gè)假設(shè)性問(wèn)題跟大家探討探討：自如今年6歲，納什空間3歲，如果再給后者3年時(shí)間，它是否也能把規(guī)模做到大于第2至第20名之和？在下面兩個(gè)章節(jié)，莫老爺將給大家對(duì)比著剖析兩家的成長(zhǎng)史。

　　第2到第20名加起來(lái)的規(guī)模都沒(méi)有自如大

　　2014年之前的房屋租賃市場(chǎng)很亂，房東亂、租客亂、租金亂、無(wú)節(jié)操中介摻一腳更亂，總之，毫無(wú)“服務(wù)”概念可言。那時(shí)候租房，大家最喜歡用搜房、58同城。

　　2014年之后，這個(gè)行業(yè)開(kāi)始有了變化：1、涌入一二線城市的人口逐年暴增，這撥人以90后軍團(tuán)為主，他們紛紛大學(xué)畢業(yè)，由于成長(zhǎng)條件好，對(duì)生活品質(zhì)也挑剔，過(guò)去傳統(tǒng)的租賃服務(wù)已無(wú)法達(dá)到他們的要求；2、2015年開(kāi)始，一線城市房?jī)r(jià)高企，國(guó)家在出臺(tái)了一系列限購(gòu)限價(jià)政策的同時(shí)，開(kāi)始鼓勵(lì)發(fā)展租房市場(chǎng)，網(wǎng)上隨處可見(jiàn)類似于“買房的錢足夠租兩輩子的房”的報(bào)道，一個(gè)叫做“租售比”的詞也活躍了起來(lái)。基于這兩點(diǎn)明顯變化，有人意識(shí)到了商機(jī)：大城市租房生存是趨勢(shì)，更加高級(jí)的租賃需求已經(jīng)誕生，而市場(chǎng)缺一個(gè)角色來(lái)對(duì)這其中的資源進(jìn)行整合！

　　隨即，一大批大同小異的集中式公寓品牌誕生了：新派公寓、魔方公寓、成都優(yōu)客逸家、亞朵寓、鏈家自如寓、南京未來(lái)城、YOU+(優(yōu)家)國(guó)際青年公寓等等。這其中，只有鏈家不太一樣，唯獨(dú)它還額外衍生了分散式公寓業(yè)務(wù)：“自如友家”和“自如整租”。

　　YOU+是最先火起來(lái)的。2014年年底，雷軍投給YOU+1個(gè)億的消息刷屏了莫老爺好幾天的朋友圈。那一年剛好是小米表現(xiàn)最出色的一年，其智能手機(jī)銷量在國(guó)內(nèi)奪得冠軍，并以450億美元的估值成為了時(shí)下全球價(jià)值最高未上市公司，雷軍作為創(chuàng)始人，他的一舉一動(dòng)自然備受關(guān)注。簡(jiǎn)而言之，就是有點(diǎn)名人效應(yīng)的意思。要不前面2013年賽富投給新派公寓1.6億怎么沒(méi)見(jiàn)有人說(shuō)呀！

　　2014年的自如紅不過(guò)YOU+，但自如的規(guī)模彼時(shí)已是行業(yè)第一，功勞就在于莫老爺前邊提到的，鏈家衍生了分散式公寓業(yè)務(wù)。集中式公寓只能小眾發(fā)展，因?yàn)樵谝痪€城市整棟整棟的找合適的樓太難了，而做分散式公寓呢，雖然是很重的運(yùn)營(yíng)模式，需要很強(qiáng)大的資金支持，一旦形成規(guī)模效應(yīng)，卻能迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，盈利也變得輕而易舉。還是那位鏈家高管，為莫老爺歸納了兩點(diǎn)自如現(xiàn)在的核心優(yōu)勢(shì)：

　　1、自如背后有鏈家這個(gè)大平臺(tái)：客源、房源都不愁；

　　2、自如有著非常完善的服務(wù)體系：A、自有裝修公司，目前做到了北京前3強(qiáng)，這使得自如的裝修成本比其他品牌低，一間房子收下來(lái)，最快7天最慢十幾天，自如客就能進(jìn)去住了。這樣的效率帶來(lái)的成本優(yōu)勢(shì)以及出租率的提升，是其他公司遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到的；B、擁有北京最大的搬家公司，可為北京自如客提供搬家服務(wù)；C、有著一支強(qiáng)大的保潔阿姨隊(duì)伍，2000多個(gè)阿姨可上門提供打掃；D、還有著自己的及時(shí)維修隊(duì)伍；E、兩年前就實(shí)現(xiàn)了智能化，從選房看房到辦理簽約到交房付費(fèi)，都可在線上完成；F、自如為全球首家為客戶建立信用檔案的企業(yè)。

　　這位鏈家高管透露，自如去年租金收入96億，今年一定會(huì)超過(guò)100億，他們已經(jīng)累積超過(guò)了100萬(wàn)自如客，正在住著的有40萬(wàn)人。談及利潤(rùn)，他是這樣說(shuō)的：“自如的打法是在單個(gè)城市做大規(guī)模，然后形成規(guī)模效應(yīng)，我們目前在北京能賺錢，在其他城市還沒(méi)有太大利潤(rùn)。”

　　自如把規(guī)模做到了行業(yè)絕對(duì)的第一，并因開(kāi)展了分散式房源業(yè)務(wù)才逐漸盈利，那些其他家的同行怎么辦呢？且行且看吧。

　　“異類”納什空間的“分散式辦公生態(tài)”

　　為什么說(shuō)“納什空間”的成長(zhǎng)路徑跟“自如”很像？辦公租賃的興起同樣源自于政策引導(dǎo)、市場(chǎng)需求。2014年9月，在夏季達(dá)沃斯論壇開(kāi)幕式上，克強(qiáng)總理提出要借改革創(chuàng)新的“東風(fēng)”，在960萬(wàn)平方公里土地上掀起“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”的浪潮。然后，不論是北上廣深還是村鎮(zhèn)城市，從官媒到朋友圈，雙創(chuàng)周活動(dòng)都搞得如火如荼。

　　地產(chǎn)圈這個(gè)時(shí)候也發(fā)生了一起轟動(dòng)的人事變動(dòng)。2015年3月，前萬(wàn)科著名副總裁毛大慶離職了，去向就是：創(chuàng)業(yè)！開(kāi)了一家公司叫做“優(yōu)客工場(chǎng)”，業(yè)務(wù)主要圍繞“共享辦公空間”展開(kāi)。總理不是鼓勵(lì)個(gè)人以及小企業(yè)創(chuàng)業(yè)嗎，這個(gè)群體的痛點(diǎn)是“缺錢”，他們租不起大辦公室，那優(yōu)客工場(chǎng)就租給他們“工位”。

　　很快，市場(chǎng)上就冒出了N個(gè)聯(lián)合辦公品牌，可可空間、夢(mèng)想加、無(wú)界空間、優(yōu)客工場(chǎng)、酷窩、潘石屹3Q、納什空間等等，它們與優(yōu)客工場(chǎng)也沒(méi)多大差別，不如優(yōu)客工場(chǎng)火的原因可參考YOU+雷軍的名人效應(yīng)。萬(wàn)科在房地產(chǎn)領(lǐng)域一直是標(biāo)桿企業(yè)，往常即使是城市公司總經(jīng)理有變動(dòng)都會(huì)成為新聞，這次輪到網(wǎng)紅副總裁毛大慶，大家能不關(guān)注他的動(dòng)向嗎？

　　資本也看到了機(jī)會(huì)。據(jù)億歐統(tǒng)計(jì)，聯(lián)合辦公行業(yè)在2016年總計(jì)發(fā)生23起融資事件，這個(gè)數(shù)量比起同期的13期長(zhǎng)租公寓融資事件更為高頻。其中，融資金額超過(guò)億元的有10起，那么，在每?jī)善鹑谫Y事件中，就有一家企業(yè)的融資金額超過(guò)了一億元。納什空間就是在2016年7月完成b輪2億元融資的，因此也成為了首家進(jìn)入b輪的聯(lián)合辦公企業(yè)。  

　　這與房屋租賃行業(yè)的發(fā)展何其的相似啊！這些大同小異的眾創(chuàng)空間都還處在燒錢找不到盈利方向階段，資本就開(kāi)始瘋狂進(jìn)入了。莫老爺每天在新聞上看到的都是，今天這個(gè)空間融資了幾千萬(wàn)，明天那個(gè)空間估值10億刀，感覺(jué)經(jīng)營(yíng)者的精力全放在如何跟資本編故事上，同行間攀比的也是誰(shuí)比忽悠來(lái)的錢更多。總之，沒(méi)有看到哪一家去沉下心真正為改善產(chǎn)品、改善體驗(yàn)、改善年輕人的辦公生活而做研究。

　　好在從去年下半年開(kāi)始，莫老爺終于看到有一家品牌敢于做些創(chuàng)新和嘗試了。當(dāng)大家都局限于發(fā)展集中式辦公空間的時(shí)候，納什空間跳出來(lái)發(fā)明了“分散式辦公生態(tài)”，此舉也使得它一下子把運(yùn)營(yíng)規(guī)模做到了全國(guó)第一。官方數(shù)據(jù)顯示，納什空間當(dāng)前在管面積65萬(wàn)平方米，所在的4座城市北京、上海、深圳和天津，入駐企業(yè)已超過(guò)6500家。

　　什么是“分散式辦公生態(tài)”？大家看下圖就能明白了！即面向5至30人規(guī)模小微企業(yè)的獨(dú)立辦公空間，納什空間把它叫做“超級(jí)辦公室”，可理解為辦公租賃領(lǐng)域的自如分散房源模式。它的市場(chǎng)在于：1、當(dāng)小企業(yè)慢慢變大，眾創(chuàng)空間便裝不下它了；2、專為那些對(duì)隱私性要求高的中小企業(yè)打造。眾創(chuàng)空間每天都有陌生的人來(lái)來(lái)往往，公司機(jī)密泄露了怎么辦？以及等等。

　　莫老爺個(gè)人覺(jué)得，集中式辦公租賃還是更像房地產(chǎn)的玩法，分散式辦公租賃則像互聯(lián)網(wǎng)的玩法，也只有后者才能形成規(guī)模效應(yīng)，想想看吧，當(dāng)你管理了一座城市所有分散的辦公室時(shí)，那是多么龐大的一個(gè)閉環(huán)生態(tài)。對(duì)了，莫老爺此前拒絕所有眾創(chuàng)空間的入駐邀請(qǐng)有一個(gè)非常重要的原因是，它們都離莫老爺?shù)淖∷h(yuǎn)，據(jù)說(shuō)最好的上班路程用時(shí)應(yīng)該控制在半小時(shí)以內(nèi)，想要就近辦公，也只有分散的模式能解決吧。

　　其實(shí)，集中式和分散式各有利弊的，如果能都涉入，那才是最完美的商業(yè)模式。再來(lái)看兩張納什空間“超級(jí)工作室”的照片~

　　與自如一樣，在迅速占領(lǐng)市場(chǎng)的同時(shí)，納什空間也一直在創(chuàng)造自己獨(dú)有的核心競(jìng)爭(zhēng)力：

　　1、自如的優(yōu)勢(shì)是最快限度提高出租率，納什空間也是現(xiàn)在辦公領(lǐng)域出租效率最高的！這主要依賴于他們的設(shè)計(jì)、裝修、房屋運(yùn)營(yíng)流程。以北京為例，他們研究了北京全部小戶型（小戶型裝修效果圖）辦公空間主力戶型，這些都有設(shè)計(jì)預(yù)案，等于說(shuō)他們的設(shè)計(jì)是前置的。且他們的設(shè)計(jì)也是標(biāo)準(zhǔn)化的，家具有標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)，可以保證快速調(diào)配家具、施工用料。加之業(yè)主一般都會(huì)給他們免租期，這就能保證“超級(jí)工作室”從收房開(kāi)始，最快可12天驗(yàn)收交房，留有富裕的時(shí)間招商。

　　2、納什空間不像自如背后有鏈家，當(dāng)然，這也是任何一家辦公租賃品牌都無(wú)法具備的優(yōu)勢(shì)。不過(guò)，納什空間與諸多中介公司合作，這將為其帶來(lái)大量客源，經(jīng)紀(jì)人方面，支付的傭金也不低于市面價(jià)格。

　　3、納什空間是首家推出app和交互式官網(wǎng)的企業(yè)，今年上線的官網(wǎng)可以做到一房一信息，全部真實(shí)拍攝，這是行業(yè)首例。

　　4、鏈家為租客建立的信用體系，納什空間也在跟進(jìn)中。他們的設(shè)想是，未來(lái)可以利用數(shù)據(jù)庫(kù)里的企業(yè)房租繳費(fèi)情況，與銀行等達(dá)成合作，以幫助信用好的企業(yè)拿到更多金融政策。納什空間也是行業(yè)首家推出房租金融產(chǎn)品的企業(yè)，可讓小企業(yè)分期支付租金。

　　“納什空間”是不是跟“自如”很像？莫老爺今天跟大家探討的這兩個(gè)行業(yè)都處在盈利迷茫期，但不可否認(rèn)的是，它們都沒(méi)有失去競(jìng)爭(zhēng)力。尤其是聯(lián)合辦公，數(shù)據(jù)顯示，2016年聯(lián)合辦公管理面積達(dá)到148.8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)率高達(dá)420%，而在全球范圍內(nèi)，共享辦公空間過(guò)去兩年保持著年均30%的增長(zhǎng)。

　　莫老爺以為，當(dāng)大家都在摸索階段，誰(shuí)的模式能夠走在前面，誰(shuí)就能獲得最大的競(jìng)爭(zhēng)力并占得市場(chǎng)份額了。最后，不要忘了思考這個(gè)問(wèn)題：再給剛剛跟碧桂園森林城市簽署完合作協(xié)議的納什空間3年時(shí)間，你認(rèn)為，它能把規(guī)模做到大于第2至第20名之和嗎？