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　　擔(dān)憂房地產(chǎn)貸款質(zhì)量的情緒，如果得不到來自房地產(chǎn)市場有利信號的安撫，房地產(chǎn)信貸就難以迎來明媚的晴天。

　　開發(fā)貸款：回歸“過日子”時代

　　2009 年的房地產(chǎn)信貸市場似乎面臨著前所未有的寬松政策環(huán)境：央行實行適度寬松的貨幣政策，取消了對商業(yè)銀行信貸規(guī)模限制，降低存款準(zhǔn)備金率，降低貸款利率。好政策都上了，但房地產(chǎn)信貸市場前景并不會因此一片陽光。這是因為有以下幾方面原因：

　　首先，房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定影響了放貸信心。房地產(chǎn)政策常常是反周期的，行業(yè)越不景氣，行業(yè)的政策環(huán)境越好。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)處于下行期，國房景氣指數(shù)已經(jīng)連續(xù)10個月下降，還沒有見底的跡象，市場或許只是運行于不景氣的中途。商業(yè)銀行在這個階段常表現(xiàn)為“惜貸”，就是坊間人士所說的“晴天送傘，雨天收傘”。這是金融市場普遍存在的逆向選擇現(xiàn)象，也是信貸市場固有的缺陷，無關(guān)道德。換位思考，商業(yè)銀行怎么敢把存款人的錢大把大把地投向一個不穩(wěn)定的市場?

　　其次，擔(dān)憂存量貸款質(zhì)量的情緒需要得到進一步的安撫。房地產(chǎn)貸款不良率與房地產(chǎn)市場景氣度密切相關(guān)。商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的不良資產(chǎn)一直居高不下，直到2006、2007 年房地產(chǎn)市場火爆后，不良率才逐漸降至全部貸款平均水平以下。隨著2008 年房地產(chǎn)市場陷入調(diào)整，擔(dān)憂房地產(chǎn)不良貸款反彈的情緒就一直在蔓延。

　　最近，溫總理公開講話指出，房地產(chǎn)業(yè)“對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要”，說的就是信貸資產(chǎn)質(zhì)量問題。因此，擔(dān)憂房地產(chǎn)貸款質(zhì)量的情緒，如得不到來自房地產(chǎn)市場有利信號的安撫，房地產(chǎn)信貸就難以迎來明媚的晴天。

　　最后，從數(shù)量上看，2009 年房地產(chǎn)開發(fā)貸款有效機會也將會減少，主要原因是房地產(chǎn)投資可能會減少。初步測算2008 年全國房地產(chǎn)投資完成額將在3 萬億元左右，比2007年增長20%，從行業(yè)資金來源分析，2009 年房地產(chǎn)投資將難續(xù)輝煌，負(fù)增長的可能性很大，盡管這不是政府所樂見的。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，我國商品房銷售額在1999-2004年一直小于投資額，2005 - 2007 年則連續(xù)三年超過投資額，但2008 年前三季度情形又逆轉(zhuǎn)了，銷售額小于投資額且差額達(dá)到5399 億元之巨。從數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)行業(yè)主要依靠以前年度的資金積累“扛”過了2008 年前三季度的調(diào)整，開發(fā)商自籌資金在投資資金來源中的比重由2005-2007 年的32% 上升到2008年前三季度的39.8%，已近極限。如果2009年銷售形勢比2008 年更差，則房地產(chǎn)行業(yè)無力事實上也無需維持高額投資。投資回落將減少房地產(chǎn)開發(fā)的貸款需求。房地產(chǎn)信貸市場“蜜月”結(jié)束了，“過日子”的時代來了。

　　按揭貸款：主旋律是自住型消費

　　自從人民銀行宣布自2008 年10 月27 日起放松按揭貸款政策后，市場就特別關(guān)心各家商業(yè)銀行的實施細(xì)則，特別是對“第二套房”的按揭政策。這是利率管制環(huán)境下，對商業(yè)銀行市場戰(zhàn)略和風(fēng)險定價能力最大的一次考驗，銀行將會在風(fēng)險、收益與客戶間艱難平衡。

　　在今年“10-27”和去年“9-27”按揭政策的緊松轉(zhuǎn)換中，人民銀行的意圖體現(xiàn)得愈加清晰，就是通過消費貸款政策，加大支持“首次購買普通自住房和改善型普通自住房”力度，不鼓勵非普通房和非自住房的消費。

　　因此，2009 年按揭市場的主旋律是“自住型消費”，商業(yè)銀行和監(jiān)管機構(gòu)將圍繞這一主旋律履行各自的職責(zé)。

　　值得關(guān)注的是，經(jīng)濟適用房等政府保障性住房將如何適用新的按揭貸款政策。這部分購房當(dāng)然屬于政策支持的自住型消費，但與商品房市場上的借款人相比，保障房按揭戶的還款能力相對較弱，類似于美國房貸市場上的次優(yōu)級借款人。如果次優(yōu)級借款人再享受低首付、低利率優(yōu)惠，則銀行的收益將很難覆蓋風(fēng)險;何況違約后，銀行處置保障房的難度更大。為了迎接即將到來的全國保障住房建設(shè)高潮，相關(guān)金融配套支持措施，包括按揭貸款和開發(fā)貸款政策，也該進一步修訂了。